Advogado de família alerta herdeiros: “Não devem aceitar doações deste tipo de imóvel”

Ao longo da Europa e da América do Norte, cada vez mais pais transmitem imóveis aos filhos enquanto ainda estão vivos, na esperança de “organizar” o seu património. No entanto, algumas destas transferências chegam com correntes invisíveis: dívidas antigas, litígios judiciais ou hipotecas que se agarram ao edifício, seja quem for o proprietário.

Quando um imóvel oferecido se transforma num pesadelo jurídico

O caso que abalou uma especialista francesa em direito da família começou como tantas histórias de planeamento antecipado da herança. Em 2005, um casal decidiu doar à filha um edifício inteiro. No papel, a decisão parecia inteligente. Os pais reduziram o peso futuro do imposto sucessório e a filha parecia receber uma vantagem inicial na vida.

Mas por detrás do ato notarial havia um historial de conflito entre o pai e o irmão. Um ano antes da doação, um tribunal tinha condenado o pai por recel successoral, uma forma grave de fraude sucessória. Ele tentou enganar os irmãos quanto à parte que lhes cabia, escondendo bens durante a partilha da herança dos próprios pais.

A condenação veio com uma fatura: o pai tinha de pagar 68.602 euros ao irmão. Essa dívida viria mais tarde a colidir com a doação feita à filha.

O perigo escondido: hipotecas que seguem o imóvel, não a pessoa

Como temia nunca ver o seu dinheiro, o irmão pediu uma hipoteca - em termos jurídicos, uma hypothèque - para garantir a dívida. O tribunal permitiu-lhe registar essa hipoteca sobre o mesmo edifício que o pai já tinha transferido para a filha, mas apenas sobre a parte correspondente ao interesse do pai.

Irmãos em desigualdade, velhos litígios sucessórios e dívidas por pagar reaparecem muitas vezes anos depois através de hipotecas sobre imóveis doados.

Uma hipoteca deste tipo não se liga a uma pessoa. Liga-se ao próprio imóvel. Se o imóvel mudar de mãos, a hipoteca, em regra, mantém-se. Isso significa que o credor pode visar o edifício, mesmo quando o atual proprietário nunca pediu emprestado um cêntimo.

Os pais parecem ter acreditado que, ao doar o edifício à filha, o protegiam de uma penhora. A advogada de família sediada em Paris, Maître Cathie Paumier, lê a situação de forma diferente: ao transferirem um imóvel onerado, colocaram a filha numa posição complexa e de elevado risco.

Como a penhora se desenrolou anos mais tarde

O pai pagou parte da dívida. No entanto, em 2018, ainda faltavam 13.379 euros. Cansado de esperar, o irmão avançou para a penhora do edifício. Iniciou um processo formal de execução, enviando uma ordem de pagamento que visava o imóvel, agora propriedade da sobrinha.

Ele não se ficou pelos 13.379 euros em falta. Reclamou um total de 242.218 euros. Esse montante juntava a dívida remanescente e uma soulte - um pagamento compensatório ligado à equalização de quotas na sucessão anterior dos pais dos dois irmãos.

Em 2020, um tribunal de recurso deu-lhe razão. Validou a execução e autorizou o pagamento dos 242.218 euros a partir do produto da venda. O que sobrasse depois disso iria para a filha. A decisão não especificou quanto ela recebeu no final.

Uma única decisão judicial pode transformar um ativo familiar aparentemente seguro numa venda forçada, com o herdeiro a assistir de fora.

O caso chegou então ao mais alto tribunal civil francês, o Cour de cassation. Em 8 de dezembro de 2022, o tribunal superior chegou a um desfecho mais matizado. Manteve a execução - o irmão podia continuar a penhorar o edifício - mas reduziu drasticamente o valor do seu crédito. Os juízes decidiram que ele só podia receber os 13.379 euros cobertos pela hipoteca registada.

Tudo o que excedesse esse valor, incluindo a soulte contestada, não estava abrangido pela garantia. O restante produto da venda tinha de reverter para a filha.

Custo emocional: quando a casa da família é vendida à força

De um ponto de vista estritamente financeiro, a decisão final pareceu um alívio parcial. A filha ficou com uma parte significativa do preço de venda.

Mas o custo humano foi muito além dos números. Ela passou anos presa numa litigância desencadeada por um conflito que não era dela. O processo executivo forçou a venda de um edifício que poderia ter sido a sua casa ou uma fonte essencial de rendimento de arrendamento.

Para muitos herdeiros, uma venda forçada não é apenas uma linha numa folha de cálculo. Perturba planos de habitação, a escolaridade dos filhos, projetos financeiros de longo prazo e, por vezes, relações familiares que já estavam fragilizadas.

Um aviso claro de uma advogada de família

Deste caso, Maître Paumier retira uma lição direta: os herdeiros não devem aceitar automaticamente uma doação, mesmo quando vem de pais amorosos. Um gesto generoso no papel pode esconder, na prática, um risco jurídico sério.

Quando um imóvel está onerado com uma hipoteca ou qualquer outra garantia, o novo proprietário herda o risco de execução. O facto de a dívida não lhe pertencer pessoalmente não o protege. Aos credores, em geral, apenas interessa o bem que garante o crédito.

Antes de assinar por um imóvel “gratuito”, os herdeiros precisam de fazer uma pergunta fria: o que pesa exatamente sobre este edifício?

Verificações essenciais antes de aceitar a doação de um imóvel

Especialistas recomendam uma abordagem estruturada sempre que um progenitor oferece uma casa, apartamento ou edifício:

• Pedir uma certidão integral do registo predial que mostre todas as hipotecas, ónus e averbamentos.
• Solicitar ao notário que detalhe todas as garantias, litígios em curso ou reclamações pendentes sobre o imóvel.
• Comparar o total da dívida garantida com um valor de mercado realista do edifício.
• Avaliar se conseguiria lidar com uma venda forçada ou uma batalha judicial caso um credor avance.
• Considerar os custos futuros: impostos, reparações, seguros e possível desocupação.

Se os números estiverem apertados, por vezes existem várias soluções. A família pode decidir liquidar de imediato a dívida para libertar a hipoteca. O credor pode conceder uma mainlevée, levantando a garantia em troca do pagamento, ou aceitar uma reestruturação da dívida com novos termos. Advogados referem ainda procedimentos de “purga” que removem hipotecas antigas durante uma venda, sujeitos a pagamento e a prazos e formalidades.

Quando dizer “não” a uma herança faz sentido

A mesma lógica aplica-se quando alguém morre e deixa mais passivos do que ativos. Muitos sistemas jurídicos, incluindo o francês que está no centro desta história, permitem aos herdeiros:

Opção	O que significa	Caso típico de uso
Aceitação pura e simples	O herdeiro recebe todos os bens e todas as dívidas, sem limite.	Herança claramente positiva, sem grandes riscos desconhecidos.
Aceitação com inventário	O herdeiro limita a sua responsabilidade ao valor dos bens herdados.	Dúvidas sobre dívidas escondidas ou finanças familiares complexas.
Renúncia	O herdeiro recusa tudo, tanto bens como responsabilidades.	Herança muito endividada ou envolvida em litígios.

Segundo Maître Paumier, quando as dívidas excedem claramente o património, recusar a herança por vezes protege melhor o herdeiro do que aceitá-la por lealdade ou culpa. O mesmo raciocínio pode aplicar-se a doações em vida. Aceitar um imóvel que esconde encargos pesados ou incertos pode arrastar uma família para procedimentos que não consegue controlar.

Conselhos práticos para famílias que planeiam doações antecipadas

Os pais que querem ajudar os filhos com imóveis devem tratar as verificações jurídicas como parte integrante do próprio presente. Uma conversa com um notário ou advogado de sucessões antes da doação pode revelar garantias esquecidas ou litígios. Os profissionais também podem sugerir mecanismos mais seguros, como compropriedade, usufruto temporário ou uma venda por preço simbólico combinada com um empréstimo cuidadosamente redigido.

Para famílias transfronteiriças, o risco aumenta. Um apartamento em Espanha doado a filhos a viver no Reino Unido, ou um edifício francês detido através de uma empresa, pode desencadear conflitos entre sistemas jurídicos. Hipotecas registadas num país podem produzir efeitos diferentes noutro. As regras fiscais também variam muito. Um especialista em património internacional pode mapear esses riscos antes de todos assinarem.

Por fim, os próprios herdeiros devem sentir-se à vontade para fazer perguntas incómodas. Como adquiriram os pais o imóvel? Algum irmão contestou a herança anterior? Existem empréstimos empresariais garantidos pelo edifício? Respostas a estas questões protegem as relações a longo prazo, mesmo que atrasem a assinatura da doação hoje.

Este caso francês mostra como uma única hipoteca, nascida de um antigo litígio sucessório, pode seguir um edifício durante anos e cair diretamente sobre os ombros da geração seguinte. Para os herdeiros, compreender que as dívidas se agarram aos ativos - e não apenas às pessoas - muda a forma como encaram qualquer imóvel “gratuito” que lhes apareça no caminho.