Golpe para senhorios: inquilinos podem ficar na casa para sempre se o contrato omitir esta cláusula.

Spain’s rental market has shifted again, and a tiny line in new contracts now decides who truly controls a home.

Durante anos, os senhorios ditavam o ritmo: os contratos terminavam, as rendas subiam, os inquilinos mudavam-se. Agora, uma reviravolta legal dá aos arrendatários um poderoso direito de permanecer, desde que uma cláusula específica conste da documentação. Os proprietários alertam para um efeito dissuasor no investimento, enquanto os inquilinos veem uma rara oportunidade de verdadeira estabilidade.

Como uma discreta alteração legal se transformou numa cláusula de “ficar para sempre”

O debate nasce de uma reforma da lei da habitação em Espanha que reequilibra a relação entre proprietários e inquilinos. Uma medida aprovada no final de 2024 e em vigor desde maio de 2025 reforça aquilo a que os juristas chamam o “direito de permanência”. Na prática, isto significa que muitos inquilinos podem continuar no imóvel quando termina o prazo inicial do contrato, desde que se verifiquem determinadas condições.

A referência central é a Lei de Arrendamentos Urbanos (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), que já definia durações mínimas para contratos de arrendamento assinados a partir de 6 de março de 2019. Se o prazo acordado for inferior a:

• cinco anos quando o senhorio é uma pessoa singular, ou
• sete anos quando o senhorio é uma empresa,

o contrato é automaticamente prorrogado até que esses períodos sejam cumpridos. A reforma reforça esta prorrogação automática e torna mais difícil para os senhorios limitarem-se a esperar pelo fim do contrato para exigir a saída do inquilino.

A cláusula controversa é a prorrogação automática do arrendamento, que, combinada com o direito de permanência, permite aos inquilinos ficar muito para além do prazo inicial.

Uma vez terminado esse período inicial, a lei abre a porta a renovações anuais adicionais se o contrato incluir - ou for interpretado como incluindo - uma cláusula de continuação e o inquilino se mantiver em conformidade: renda paga a tempo, sem danos e respeito por todas as condições.

A cláusula que mantém os inquilinos no imóvel

Especialistas apontam para uma fórmula simples, mas poderosa, que aparece em muitos contratos: uma cláusula de renovação automática que se ativa a menos que uma das partes denuncie o contrato dentro de um prazo definido, normalmente 30 ou 60 dias antes do termo.

Associada ao direito de permanência previsto na LAU, esta cláusula pode criar uma permanência quase indefinida. Após os cinco ou sete anos iniciais, o contrato renova-se ano após ano. Se o senhorio se esquecer de dar aviso formal por escrito, ou se o aviso não cumprir os requisitos legais, o inquilino mantém o direito a permanecer.

Em alguns contratos recentes, a redação vai ainda mais longe, afirmando que o inquilino pode “manter-se no imóvel enquanto cumprir todas as obrigações contratuais”. Os advogados interpretam isto como um compromisso sério por parte do senhorio, que os tribunais poderão tratar como uma promessa de estabilidade a longo prazo.

Uma única frase sobre “renovação automática enquanto as obrigações forem cumpridas” pode transformar um arrendamento padrão num direito de ocupação de facto a longo prazo.

As organizações de inquilinos acolhem estas cláusulas. Argumentam que, num mercado marcado por rendas em alta e oferta muito baixa nas grandes cidades, a única proteção real é a segurança de longo prazo na mesma casa. Mudar de casa de poucos em poucos anos implica novas cauções, comissões de agência e, muitas vezes, uma renda mais elevada.

O que a lei realmente garante hoje

O sistema espanhol já combina prazos mínimos fixos com prorrogações obrigatórias. O artigo 10.º da LAU estabelece que, após o período inicial acordado, se nenhuma das partes se opuser, o contrato continua automaticamente por períodos anuais até perfazer a duração mínima total.

A reforma de 2024–2025 faz três coisas, segundo analistas jurídicos:

• Reafirma o direito do inquilino de permanecer até completar esses cinco ou sete anos.
• Endurece as condições para os senhorios que pretendem reaver a casa, por exemplo para uso próprio.
• Reforça a validade de cláusulas de renovação que favoreçam a permanência do inquilino quando o contrato é omisso ou ambíguo.

Para beneficiar destas proteções, o inquilino deve:

• pagar a renda e encargos na totalidade e dentro dos prazos,
• usar o imóvel como residência habitual, e não como alojamento de férias ou turístico,
• respeitar as regras de vizinhança e os regulamentos do prédio, e
• evitar subarrendamento ou utilizações ilegais não permitidas pelo contrato.

O incumprimento em qualquer destes pontos pode abrir a porta ao despejo. A narrativa do “ficar para sempre” tem limites, mas o equilíbrio de poder mudou claramente face ao que era há uma década.

Os senhorios receiam uma margem de controlo mais reduzida

As associações de proprietários reagem com preocupação. Argumentam que a reforma estreita a sua margem de manobra quando um contrato termina. Antes, muitos senhorios planeavam a estratégia em torno da data de fim: vender, voltar a habitar, renovar para obter uma renda mais alta, ou mudar para outro uso.

Agora, esses planos têm de se ajustar a uma ocupação mais longa e previsível pelo mesmo inquilino. Para proprietários que queriam flexibilidade, isto parece uma restrição.

Grupos de senhorios avisam que direitos de permanência mais fortes podem empurrar alguns pequenos proprietários para fora do mercado de arrendamento e para outros tipos de investimento.

Vários proprietários dão exemplos semelhantes: um apartamento comprado com a ideia de o arrendar durante alguns anos e depois vender para financiar a reforma. Se o inquilino puder ficar mais tempo do que o esperado graças a uma cláusula de renovação automática, esse calendário financeiro muda. Alguns proprietários adiam obras de renovação ou hesitam em comprometer-se com futuros compradores enquanto o inquilino se mantiver protegido.

Possível impacto na oferta e nos preços

As associações de senhorios e mediadoras insistem que a reforma traz um risco: menos casas disponíveis para arrendamento de longo prazo. Dizem que alguns proprietários poderão:

• mudar para arrendamentos sazonais ou turísticos, onde a regulação tende a ser mais leve,
• manter o imóvel vazio até o mercado ou as regras mudarem, ou
• vender o ativo em vez de o colocar no mercado de arrendamento.

Se isso acontecer, a proteção pretendida para os inquilinos pode, em parte, voltar-se contra eles. Menor oferta, com a mesma ou maior procura, costuma fazer subir as rendas - sobretudo em Madrid, Barcelona, Valência e zonas costeiras mais procuradas.

Objetivo da política	Benefício potencial	Efeito secundário potencial
Reforçar direitos de permanência	Mais estabilidade para os inquilinos	Menor flexibilidade percebida para os senhorios
Incentivar contratos de longo prazo	Menos rotatividade e menos mudanças forçadas	Alguns proprietários evitam o mercado de longo prazo
Proteger contra despejos súbitos	Melhor planeamento para famílias e trabalhadores	Ajuste mais lento do parque habitacional

Associações de inquilinos celebram uma rara vitória

Do outro lado, sindicatos de inquilinos e ONG de habitação defendem a reforma como tardia. Argumentam que, para muitos agregados, a renda já absorve uma grande fatia do rendimento mensal. Sem estabilidade, não conseguem planear devidamente trabalho, educação ou vida familiar.

Enquadram a cláusula de permanência como um escudo contra movimentos especulativos: senhorios que terminam um contrato apenas para voltar a colocar o mesmo apartamento no mercado com um forte aumento de renda. Com prorrogações automáticas mais longas e direitos de permanência mais fortes, estas táticas tornam-se mais difíceis.

Para as organizações de inquilinos, o direito de permanência transforma a habitação de um produto de curto prazo num projeto de vida de médio prazo.

Alguns grupos sociais veem também um benefício mais amplo. Menos mobilidade forçada pode reduzir mudanças de escola para as crianças, ruturas em redes de bairro e pressão sobre serviços públicos em zonas já sobrelotadas.

Porque isto importa para além de Espanha

A experiência espanhola insere-se num debate europeu mais amplo. Vários países, incluindo a Alemanha e Portugal, têm tomado medidas nos últimos anos para inclinar ligeiramente o mercado de arrendamento a favor dos inquilinos.

Para investidores internacionais focados no imobiliário espanhol, este contexto é relevante. Estabilidade legal, rendibilidades previsíveis e regras transparentes influenciam para onde vai o capital. Um sistema que favoreça demasiado qualquer um dos lados pode assustar investidores cautelosos ou deixar agregados vulneráveis expostos.

O que os inquilinos devem verificar antes de assinar um novo contrato

Para quem arrenda em Espanha atualmente, a redação do contrato importa mais do que nunca. Os inquilinos devem ler com atenção cláusulas que descrevam:

• a duração inicial do contrato,
• termos de renovação automática ou prorrogação,
• prazos de aviso e a forma como devem ser comunicados,
• razões que o senhorio pode invocar para recusar a renovação, e
• condições que contam como incumprimento grave por parte do inquilino.

Muitas associações de consumidores recomendam pedir uma explicação por escrito de qualquer cláusula que mencione “permanência indefinida”, “enquanto as obrigações forem cumpridas” ou “renovação automática”. Linguagem ambígua costuma beneficiar a parte mais forte; clareza protege ambos os lados.

Fazer uma simulação simples ajuda. Um inquilino pode perguntar: se entrar este ano, quanto tempo posso ficar legalmente ao abrigo da LAU mais este contrato? Em que situações poderia ser convidado a sair em três anos, cinco ou sete? As respostas a essas perguntas definem um horizonte realista para decisões familiares e financeiras.

Como os senhorios podem adaptar-se sem sair do mercado

Para pequenos senhorios, a reação não precisa de ser abandonar o arrendamento de longo prazo. Alguns consultores jurídicos sugerem ajustes práticos:

• definir um prazo inicial claro que se alinhe com planos pessoais,
• evitar promessas vagas de permanência indefinida,
• respeitar as durações mínimas legais mantendo uma redação contratual precisa, e
• documentar qualquer necessidade pessoal de recuperar a casa, como uma futura data para voltar a habitar.

Os proprietários que encaram o apartamento como um investimento de médio prazo, e não como um ativo flexível que pode ser recuperado a qualquer momento, tendem a adaptar-se mais facilmente às novas regras. Em troca, podem ganhar arrendamentos mais longos e estáveis e menos períodos de vacância dispendiosos.

Este novo equilíbrio entre permanência e direitos de propriedade provavelmente continuará a evoluir. À medida que os contratos assinados ao abrigo do enquadramento pós-2019 cheguem às datas de renovação, tribunais, mediadoras e famílias testarão até onde pode realmente ir aquela pequena cláusula sobre ficar “enquanto as obrigações forem cumpridas”.