Senhoraio exige custos de pintura e limpeza ao inquilino, mas tribunal decide que não pode esperar que a casa fique “como se nunca tivesse sido habitada”.

A tinta na parede da sala estava um pouco marcada onde o sofá tinha estado durante anos.

Uma marca ténue mostrava onde uma criança tinha medido a altura a lápis. Os azulejos da cozinha estavam limpos, mas não a brilhar como numa sala de exposição. Quando a inquilina devolveu as chaves, achou que estava a deixar para trás uma casa normal, habitada. A senhoria viu outra coisa: uma lista de “danos” e uma fatura para pintura completa e limpeza profunda profissional.

Os e-mails foram e vieram. A inquilina recusou-se a pagar. A senhoria insistiu. Um pequeno desacordo de algumas centenas de euros transformou-se lentamente numa batalha de princípios e de papelada. No fim, foi um juiz que teve de decidir uma questão surpreendentemente simples: quão “perfeita” tem de estar uma casa arrendada quando se sai?

A resposta deixou mais do que um senhorio embaraçado.

Quando o “desgaste normal” encontra a realidade do tribunal

Em tribunal, a senhoria apresentou o seu argumento com fotografias e faturas. Queria o custo total de pintar todas as paredes, mais uma limpeza profissional de alto a baixo. A sua alegação: a inquilina tinha a obrigação de devolver o apartamento “no estado original”, tal como no primeiro dia.

O advogado da inquilina não negou as pequenas marcas nas paredes nem a ligeira perda de brilho dos pavimentos. Em vez disso, usou uma frase simples que caiu como um tijolo: um senhorio não pode esperar um imóvel “como se nunca ninguém tivesse vivido nele”. O juiz concordou. Vestígios quotidianos de vida não são “danos”. São exatamente o que se espera quando alguém, de facto, usa uma casa.

Esta decisão ecoou entendimentos já vistos em vários países europeus. Os tribunais estão a traçar uma linha entre deterioração genuína e uso normal e previsível. A tinta pode desvanecer. As alcatifas podem achatar. Pequenos buracos de pregos ou ligeiras marcas de roçadura fazem parte do pacote do arrendamento, não de uma fatura escondida à espera no fim. Para muitos inquilinos, essa linha é a diferença entre uma mudança suportável e um choque financeiro.

Pense em todas as pequenas coisas que se acumulam ao longo de um contrato de três anos. Um roupeiro que deixa pequenas covinhas no chão. Um frigorífico que descolora a parede por trás. A luz do sol que desbota suavemente a borda de uma cortina. Ninguém “estraga” o espaço de propósito. Ainda assim, estes detalhes tornam-se munição quando a relação entre senhorio e inquilino azeda.

Um inquérito recente na Europa Ocidental sugeriu que quase 40% dos inquilinos perderam pelo menos parte da caução por disputas sobre limpeza ou pintura. Muitos pagaram em silêncio, convencidos de que não tinham alternativa. Outros entraram em discussas jurídicas confusas por causa de algumas manchas de calcário ou de uma alcatifa com aspeto “cansado”. A decisão do tribunal neste caso colocou um forte holofote sobre um medo silencioso e generalizado: a armadilha do fim do arrendamento.

O tribunal voltou ao essencial. Um contrato de arrendamento não é uma promessa de uma peça de museu congelada no tempo. É um acordo para alguém viver ali, cozinhar, dormir, entornar um pouco, limpar um pouco, envelhecer ao lado da tinta. Cada vez mais, os juízes dizem que os senhorios têm de integrar este envelhecimento normal no seu modelo de negócio. Se querem um apartamento recém-renovado de cada vez, isso é investimento deles, não castigo do inquilino. No papel, parece óbvio. Na vida real, raramente é assim tão simples.

Como se proteger antes mesmo de chegar a primeira caixa

O herói silencioso de toda esta história é um documento aborrecido: o auto de vistoria/levantamento do estado do imóvel na entrada, com fotografias. A maioria dos inquilinos despacha-o a correr, com pressa de pegar nas chaves. Muitos senhorios tratam-no como uma formalidade. Ainda assim, essa primeira hora num apartamento vazio pode decidir o que acontece três anos depois perante um juiz.

A opção mais segura é fotografar todas as divisões de vários ângulos, incluindo tetos, pavimentos, janelas e móveis embutidos. Faça zoom em nódoas, fissuras, tinta antiga, juntas amarelecidas. Date as fotos, guarde-as numa pasta partilhada e ligue-as claramente ao documento de inventário/auto de vistoria. É maçador, sim. Mas quando uma disputa explode por causa de marcas “novas” ou de juntas “sujas”, essas fotos são a sua memória e o seu escudo.

Depois de estar a viver no espaço, pequenos hábitos ajudam. Limpe salpicos nas paredes quando aparecem. Use proteções de feltro por baixo de mobília pesada. Abra as janelas regularmente para evitar discussões sobre bolor. Sejamos honestos: ninguém faz realmente isto todos os dias. Ainda assim, quanto mais documentar, menos o “normal” de uma pessoa se torna o “dano” de outra.

Quando o fim do arrendamento se aproxima, a limpeza em pânico costuma começar tarde. Os inquilinos esfregam até à meia-noite e, mesmo assim, sentem que a casa parece “errada” porque não corresponde às fotos brilhantes e encenadas do anúncio original. A nível emocional, essas fotos magoam: mostram uma perfeição estéril que a vida real não consegue manter.

A nível prático, o objetivo não é a perfeição. É estar “limpo e razoavelmente bem conservado”. Isso significa superfícies limpas, casa de banho descalcificada dentro do razoável, forno desengordurado, chão aspirado e lavado. O desgaste antigo continuará a notar-se, e isso é normal. Se a senhoria lhe mostrar um orçamento para pintar o apartamento inteiro só por causa de algumas manchas, isso já não é limpeza. É renovação - e os tribunais estão a ser mais exigentes quanto a quem paga por isso.

A nível humano, uma conversa calma antes da saída ajuda mais do que três e-mails zangados depois. Pergunte cedo o que o senhorio espera. Envie fotos de pontos sobre os quais tem dúvidas. Negocie; não obedeça automaticamente. O juiz neste caso sublinhou que um inquilino não é um serviço gratuito de remodelação de um negócio de arrendamento. Está a pagar renda pelo uso, não a pagar extra para fazer recuar o tempo.

“A habitação não é um quarto de hotel. Esperar que um apartamento pareça intocado após anos de ocupação não é realista nem legal,” terá escrito o juiz na decisão.

A decisão também apontou referências simples e concretas de justiça, úteis para qualquer inquilino perante exigências semelhantes:

• Uma pintura raramente pode ser cobrada na totalidade se a tinta já tiver vários anos.
• Só manchas invulgares e pesadas ou danos deliberados justificam custos extra.
• A limpeza profunda profissional não é o padrão; uma limpeza básica e honesta feita pelo inquilino costuma ser suficiente.
• O desgaste resultante do uso normal - como corredores ligeiramente gastos na alcatifa - fica a cargo do senhorio.
• Qualquer cobrança tem de ser sustentada por prova clara, não apenas por insatisfação pessoal.

Repensar o que um “bom inquilino” realmente deve

A vitória em tribunal não resolveu magicamente o ambiente tenso que se tinha instalado entre a senhoria e a inquilina. Ainda assim, teve um efeito silencioso e duradouro. Os vizinhos souberam da decisão. Outros inquilinos começaram a tirar mais fotos, a ler os contratos com mais atenção, a falar entre si sobre os seus direitos.

Por trás desta disputa está uma questão maior: o que deve um “bom inquilino”, moral e financeiramente? Muitos ainda carregam a ideia de que o seu papel é deixar o espaço “melhor do que o encontraram”. Isso soa nobre, quase romântico. Mas num mercado de habitação moderno, em que as rendas sobem depressa e as cauções engolem meses de salário, essa expectativa pode parecer uma armadilha de culpa.

A nível social, o caso lembra-nos que casas arrendadas não são produtos de showroom a rodar numa passadeira rolante. São espaços onde as pessoas desabam, celebram, criam filhos, discutem, fazem maratonas de séries, adoecem e recomeçam no dia seguinte. A nível jurídico, mais juízes estão a reconhecer esta realidade imperfeita e a escrevê-la, lentamente, na jurisprudência. A casa pode mostrar que ali aconteceu uma vida.

Para alguns, esta ideia é desconfortável. Os senhorios que esperam uma tela intocada após cada inquilino vão continuar a pressionar. Os inquilinos com medo de perder a caução vão continuar a limpar demais e a pagar demais. Entre esses dois lados, pequenos processos como este funcionam como sinais discretos: o sistema tem limites, e a palavra “dano” tem fronteiras.

Fica uma pergunta em aberto, que vai muito além de um apartamento, uma parede, uma fatura: quanto do nosso medo em torno da habitação vem não das leis, mas de hábitos não ditos e de uma culpa herdada? É algo que vale a pena partilhar, debater e, talvez, mudar em conjunto.

Ponto-chave	Detalhe	Interesse para o leitor
Desgaste normal	Os tribunais distinguem o envelhecimento do dia a dia de danos reais	Compreender o que pode ser legalmente cobrado no fim do contrato
Documentação antes da entrada	Fotos + auto de vistoria detalhado na entrada	Reduzir litígios e proteger a caução
Limites às exigências do senhorio	Não há direito a uma casa “como se nunca tivesse sido habitada”	Saber dizer não a custos abusivos de pintura ou limpeza

FAQ:

• Um senhorio pode exigir legalmente a pintura completa quando eu saio? Se a tinta apenas envelheceu ou mostra desgaste leve, os tribunais tendem a considerar isso desgaste normal. A pintura total é, em regra, um custo de renovação do senhorio, não uma cobrança ao inquilino.
• Tenho de pagar limpeza profissional no fim do contrato? Só se o contrato o exigir de forma clara e legal e se o imóvel for devolvido significativamente sujo. Uma limpeza básica e cuidada feita por si é muitas vezes considerada suficiente.
• O que conta como “dano” em vez de desgaste normal? Manchas grandes, queimaduras, equipamentos danificados, buracos nas paredes, ou negligência - como bolor grave por nunca arejar a casa - são geralmente tratados como danos que podem ser cobrados.
• Como posso proteger a minha caução antes de entrar? Faça um auto de vistoria detalhado com data/hora, tire muitas fotos de defeitos já existentes e obtenha assinatura de ambas as partes. Guarde cópias num local seguro.
• O que devo fazer se o senhorio fizer exigências injustas? Peça faturas discriminadas, compare-as com o auto de vistoria e as suas fotos, e tente negociar. Se isso falhar, contacte uma associação de inquilinos ou um advogado; os julgados de paz/tribunais de pequenas causas muitas vezes dão razão a inquilinos bem documentados.